Législation

Changer l’utilisation de ses bâtiments

Le changement d’affectation existe quand un bâtiment passe de la catégorie de logement d’habitation à « autres locaux », et inversement. Ce changement d’usage est temporaire et personnel, sachant que le bien sera rendu à sa destination primitive après utilisation. C’est le cas pour les résidences à usage d’habitation (maisons secondaires par exemple) qui sont destinées à de la location meublée touristique. Ce changement fait l’objet d’une déclaration en mairie.

Par contre, le changement de destination d'un bâtiment consiste à lui donner une utilisation différente de celle qu'il a actuellement : transformation d'un vieux bâtiment d'élevage en gîte par exemple. La destination d’un bâtiment correspond à ce pourquoi il a été édifié. Elle a été indiquée dans la demande de permis de construire ou dans la déclaration préalable déposée.

Consulter le PLU pour un changement de destination

Cependant, avant d'effectuer toute démarche, il faut s'assurer que le changement de destination du bâtiment soit permis par le PLU ou PLUi (Plan local d’urbanisme communal ou intercommunal). En effet, dans le cadre de l'élaboration ou de la révision d'un document d'urbanisme, une commune peut identifier, dans son zonage, certains bâtiments pouvant changer de destination. La condition est que ces derniers soient situés en zone agricole du PLU. En cas d'absence de repérage d'un bâtiment sur le document d'urbanisme situé en zone agricole, il sera impossible pour un propriétaire d'entreprendre des travaux pour changer sa destination. Il faudra attendre une révision du PLU/PLUi pour faire cette demande d'identification.

Plusieurs critères sont pris en compte pour que le bâtiment puisse être éligible au changement de destination. Il doit s'agir d'un bâtiment agricole (étable, grange…) ; il doit avoir un intérêt patrimonial et ne pas être ruiné ; enfin, le changement de destination ne doit pas compromettre l'activité agricole ou la qualité paysagère du site.

Le changement de destination est soumis à l'obligation de déposer une déclaration préalable d'urbanisme à la mairie de la commune dans laquelle il se situe. Si le changement de destination s'accompagne de travaux modifiant la structure du bâtiment ou sa façade, un permis de construire est nécessaire. La demande de changement de destination du bâtiment est conditionnée à l’accord de la Commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers. Son refus peut être motivé sur la base d’un défaut de lien direct avec l’exploitation agricole.

Prévoir les incidences fiscales

Un changement de destination des bâtiments a un impact fiscal. La nouvelle destination, qui peut être commerciale ou d’habitation, est à prendre en compte dans l’assiette des impôts locaux (taxe foncière). La déclaration devra être faite dans les 90 jours du changement de consistance ou d’affectation, au service des impôts du lieu de situation du bien.