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Achat en viager : vigilance dans la rédaction du contrat

Lors d’un achat en viager, une étape importante est la définition du bouquet. Il s’agit du prix payé comptant à la signature du contrat de vente. En général, le bouquet vaut entre 25 et 40 % de la valeur décotée du bien. Plus le bouquet est important, plus la rente sera faible, et vice versa.

Qui dit viager dit incertitude quant au prix final réellement payé : le vendeur peut battre des records de longévité, mais entre-temps, le logement se sera probablement valorisé…

Dans certains cas, le vendeur occupe le bien, on parle alors de « viager occupé ». Il dispose ainsi d’un droit d’usage et d’habitation. Ce n’est pas pour autant de l’usufruit. En viager, le vendeur n’a pas le droit de louer le bien et d’encaisser les loyers. S’il est contraint à quitter son logement mis en viager, par exemple s'il part en maison de retraite, la rente est majorée. En effet, le viager devient « libre ».

Dans un viager occupé, la répartition des charges et des impôts se fait selon une grille qui régit les rapports bailleur-locataire. Le plus fréquemment, le bailleur règle l’entretien et les charges courantes. L’acheteur assume la taxe foncière, les grosses réparations et les charges exceptionnelles. Dans le cas d’un viager libre, toutes les charges sont payées par l’acheteur, sauf mention contraire.

La clause résolutoire est un point essentiel du contrat de viager. Elle précise les conséquences du non-versement des rentes par l’acquéreur. Des sanctions financières peuvent être prévues, le vendeur peut mettre fin au contrat de vente sans rembourser l’acquéreur… Bref, il faut être vigilant sur ce point en amont.

Le montant de la rente peut être revalorisé chaque année. Le choix de l’indice est à définir dans le contrat initial du viager. Le plus souvent, l’indice Insee mensuel des prix à la consommation de l’ensemble des ménages hors tabac est utilisé.