Juridique
Le loyer des bâtiments d’habitation intégré à un bail rural en Seine-et-Marne
Un arrêté préfectoral daté du 13 octobre 2025 fixe les prix minimums et maximums du loyer des bâtiments d’habitation au sein d’un bail rural en Seine-et-Marne.
Un arrêté préfectoral daté du 13 octobre 2025 fixe les prix minimums et maximums du loyer des bâtiments d’habitation au sein d’un bail rural en Seine-et-Marne.
Les prix minimums et maximums du loyer des bâtiments d’habitation au sein d’un bail rural et les modalités de calcul dudit loyer en Seine-et-Marne sont précisés dans un arrêté préfectoral signé le 13 octobre 2025.
Les montants des loyers sont arrêtés par catégorie en fonction de l’état d’entretien et de conservation des logements, de leur importance, de leur confort et de leur situation par rapport à l’exploitation. Des bâtiments d’habitation de plus de 200 m2 qui présentent des caractéristiques architecturales, de situation ou de confort exceptionnelles pourront être considérés comme étant « hors classe ».
La surface habitable
La surface utilisée pour le calcul du loyer de la maison d’habitation est la surface définie par la loi du 10 juillet 1965 complétée par un décret en date du 23 mai 1997 portant la définition de la superficie privative d’un lot de copropriété soit « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».
Lors de l’état des lieux d’entrée tel que prévu par le Code rural, le bailleur et le preneur déterminent le nombre de mètres carrés habitables du logement.
Lorsque le corps de ferme dispose de plusieurs bâtiments d’habitation, le bailleur et le preneur conviennent du nombre de bâtiments, de leur catégorie et de la surface à retenir pour la contractualisation du bail.
Détermination des minima et maxima
Les maxima et les minima des loyers d’habitation au sein d’un bail rural, exprimés en euros par mètre carré de la surface habitable, s’appliquent aux nouvelles locations et aux baux renouvelés. Dans ce dernier cas, la date d’effet est fixée au premier jour du mois qui suivra la signature. Les minima et les maxima sont actualisés chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers d’habitation publié par l’Insee chaque trimestre, qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer.
Au deuxième trimestre 2025, l’indice de référence des loyers a subi une augmentation de 1,04 %.
Selon les catégories de bâtiments d’habitation, les minima et les maxima sont arrêtés comme suit :
- maison de catégorie 1 : 4,93 euros /m2 à 9,91 euros/m2 ;
- maison de catégorie 2 : 3,70 euros /m2 à 7,42 euros/m2 ;
- maison de catégorie 3 : 2,47 euros/m2 à 4,93 euros/m2 ;
- maison de catégorie 4 : 1,85 euros/m2 à 3,7 euros/m2.
Calcul du loyer
Pour chaque catégorie de bâtiment d’exploitation, le loyer doit être compris entre le prix minimal et celui maximal défini dans l’arrêté. Le loyer mensuel est établi en multipliant le nombre de mètres carrés habitables par le prix du loyer fixé entre le bailleur et le preneur.
Ajustement du loyer en fonction de la surface habitable
Pour les habitations dont la surface habitable est supérieure à 125 m2, un abattement sur le prix du loyer par tranche de surface est appliqué au-delà des 125 premiers mètres carrés comme suit :
- 0 % sur le prix pour la surface habitable inférieure ou égale à 125 m2 ;
- 25 % sur le prix pour la surface habitable supérieure à 125 m2 et inférieure ou égale à 150 m2 ;
- 50 % sur le prix pour la surface habitable supérieure à 150 m2 et inférieure ou égale à 200 m2 ;
- 75 % sur le prix pour la surface habitable supérieure à 200 m2 pour les bâtiments hors classe ;
- 90 % sur le prix pour la surface habitable au-delà de 200 m2 pour les bâtiments entrant dans les catégories 1, 2, 3 et 4.
Pour les baux en cours, le loyer est actualisé chaque année, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers d’habitation publié par l’Insee chaque trimestre, qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer.
Le loyer des bâtiments d’habitation stipulé dans les baux ruraux peut être révisé à l’initiative de l’une ou l’autre des parties dès la publication du présent arrêté. À défaut d’accord entre les parties, le loyer du bâtiment est fixé par le tribunal.
Catégories
Les quatre catégories de bâtiments d’habitation retenues sont les suivantes :
- catégorie 1 : maison de caractère (de style ou moderne) indépendante des bâtiments d’exploitation, bien éclairée, aux abords agréables et en bon état d’entretien (intérieur et extérieur), fonctionnelle et bien isolée avec chauffage central, comportant au moins cinq pièces principales, équipée d’une salle de bain avec eau chaude, baignoire ou douche avec WC intérieur indépendant et disposant d’un garage attenant, d’un sous-sol ou de dépendances ;
- catégorie 2 : maison plus ordinaire ou contiguë ou imbriquée dans les bâtiments d’exploitation présentant les mêmes caractéristiques de confort que la catégorie 1 ;
- catégorie 3 : maison simple, de situation d’éclairement et d’ensoleillement moyen n’ayant pas de vue dégagée, au confort simple présentant un état général de vétusté ou des défauts d’isolation (murs, menuiseries extérieures, toitures) et un mauvais agencement des pièces ;
- catégorie 4 : maison ancienne de deux pièces minimum, sombre, sans confort, aux normes sanitaires et électriques minimales.
Exemples
- Pour un logement de 100 m2 de catégorie 2 avec un prix de 4 euros/m2/mois : loyer mensuel = 100 x 4 = 400 euros.
- Pour un logement de 220 m2 de catégorie 2 avec un prix de 4 euros/m2/mois : loyer mensuel = (125 x 4) + (25 x 4 x 0,75) + (50 x 4 x 0,50) + (20 x 4 x 0,1) = 500 + 75 + 100 + 8 = 683 euros.
